[주택담보대출]금리(이자율), 저금리기조에서 변동성에 대비하라..

주택담보대출을 문의할 때 가장 크게 궁금한 내용은 한도와, 이자율일 것이다.

 

높은 한도 또는 적절한 한도, 그리고 무조건적인 낮은 이자율을 어느 채무자나

 

원하는 것은 지극히 당연한 일이다.

 

그렇기 때문에 여러 금융기관을 방문하며 발품을 파는 일이 다분하다.

 

낮은 이자율을 위한 절대적인 진리는 부지런함이다.

 

금융기관별로 평가되는 기준과, 상품에 따른 평균금리가 천차만별이다.

 

물론 전체에서 평균적인 금리는 있겠지만, 조금이라도 더 낮은 금리를 얻기 위해선

 

많은 금융기관을 방문해보고, 상담하며, 우대금리를 받을 수 있는 조건을 확인해야 한다.

 

그리고 거의 90% 이상은 2 금융권보다 1 금융권이 금리가 낮다.

 

그러니 대출에 대한 상담은 항상 1 금융권을 우선으로 해야 한다.

 

시중은행 주담대 금리

 

현재 일반적인 1 금융권의 주택담보대출의 금리는 2% 초반대에서 중반 사이에서 책정된다.

 

물론 내 생의 첫 주택의 디딤돌 대출, 버팀목 대출, 보금자리론은 정책적인 지원이 부가되기 

 

때문에 더 낮은 금리의 혜택을 볼 수 있지만, 이것을 제외하고 일반적인 상황에서 금리는

 

현재는 2%대 초중반에서 책정된다.

 

물론 정확한 금리는 담보물건과 신용등급에 따라서 변동하니 직접 상담을 해야 한다.

 

하지만 그전에 어떤 금리를 선택해야 할지 사전에 고민해볼 필요가 있다.

 

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"어떤 금리를 선택해야 할까?"

 

이해하기 힘든 말일 수도 있지만, 금리에도 여러 가지 종류가 있다.

 

큰 범주로는 고정금리와 변동금리로 나뉘며, 세부적으로는 변동금리에서 코픽스금리,

 

CD금리, 금융채AAA, 내부기준금리 등이 있다.

 

단순하게 고정금리를 채택하는 것이 좋을 수 있지만, 금융기관에서는 변동성이 큰 최근과

 

같은 경제상황에서 고정금리를 사용하는 것이 큰 부담이 될 수 있다.

 

그럼 채무자의 입장에서 금리에 대해 어떻게 접근해야 할지 생각해보도록 하자.

 

현재 우리나라 전반적인 금리는 제로금리에 근접해 있다.

                     

한국은행 기준금리

한국은행 기준금리는 0.5%로 코로나 여파로 침체된 경기에 저금리를 유지하고 있다.

 

기준금리가 낮은만큼 조달금리도 낮아지게 되며, 조달되는 자원을 통해 실행되는 대출금리도

 

그에 영향을 받아 하락하는 추세이다.

 

1. 고정금리

 : 고정금리는 대출 실행 시 책정된 금리로 만기까지 동일하게 이어가는 금리를 말한다.

 

즉, 금리가 고정되어있기 때문에 채무자의 입장에서는 금리가 내려 이자금액이 내려갈 일도,

 

금리가 올라 이자금액이 올라갈 일도 없다.

 

주어진 이자율로 만기까지 동일한 금리로 이자금액을 납부하면 된다.

 

변함이 없기 때문에 안전한 금리이지만, 최근과 같은 저금리 기조에서는 금리가 내려갈 때

 

자기만 이자율 변동이 없어 불만이 생길 수도 있다. 

 

하지만 금리가 혹여나 올라갈 경우에는 그만큼 위험을 방지하는 역할도 해준다.

 

일반적으로 금융기관에서 첫 대출을 실행할 경우 변동금리보다 고정금리를 채택할 경우

 

금리를 좀 더 높게 책정하는 경향이 있다.

 

고정금리는 그만큼 장기간의 위험을 헷징 하는 역할도 하기에 안전한 금리이다.

 

2. COFIX금리

 : COFIX금리는 또다시 COFIX신규, COFIX잔액, COFIX신잔액, 단기COFIX금리로 나뉜다.

 

이 중에서 주로 COFIX신규와 COFIX잔액, COFIX신잔액이 많이 사용된다.

 

COFIX금리는 시중은행의 정기예금, 정기적금, 상호부금, 주택부금, 양도성예금증서,

 

환매조건부채권매도, 표지어음매출, 금융채 등을 가중 평균하여 산출되는 금리로

 

자세한 내용은 https://portal.kfb.or.kr/fingoods/cofix.php

전국은행연합회 소비자포털

은행연합회 홈페이지에서 확인할 수 있으며, 매월 15일(공휴일인 경우 다음 영업일)에

 

발표된다.

COFIX 금리 비교

 

최근 3년가량의 COFIX금리의 추이를 비교해볼 때 추세는 하향의 추세에 있다.

 

주의해서 봐야 할 점은 COFIX신규의 경우 급격한 기울기로 높은 변동성을 보이고 있으며,

 

COFIX신잔액, COFIX잔액 순으로 완만한 기울기를 나타내고 있다.

 

COFIX금리 비교

 

현재 COFIX신규의 경우 0.80%로 바닥권을 다지고 있다.

 

경제 전반적인 제로금리에 근접한 상황이 언제까지 이루어질지 모르지만 금리가 반등할 경우

 

COFIX신규의 경우 급격한 반등이 발생할 수 있으니 각별한 주의를 기울여야 한다.

 

선택권이 있다면 현재 상황에서 COFIX신규금리의 취급은 피하는 것이 좋아 보인다.

 

3. CD금리(91일)

 : CD(Certificate of Deposit)란 시장에서 양도가 가능한 정기예금증서를 말한다. 

 

금융투자협회가 평소 거래 실적이 많은 10개 증권사에 설문을 돌린 뒤 답변 자료를

 

취합해 결과치를 고시하는 방식으로 결정되고 있다. 매일 오전 11시 30분과 오후 3시 30분 사이

 

보고 대상 10곳의 호가 금리를 받아 최고·최저 값을 뺀 나머지 8개의 평균치를 

 

CD금리로 고시하는데 그중 91일물에 해당한다.

 

CD금리 추이

 

최근 3개년 CD금리의 추이를 볼 때 COFIX와 동일하게 하향 추세이다.

 

 

4. 금융채AAA

 : 금융채는 은행, 종합금융회사, 여신금융전문회사 등 금융기관이 자체적으로

 

자금조달을 위하여 발행하는 채권을 말한다.

 

그중에서 AAA등급 채권을 말하는데, 1년채, 2년채, 3년채, 5년채 중에 주로 5년채를

 

많이 사용한다.

 

금융채 금리 조회는 금융투자협회에서 시가평가 ->채권시가평가기준수익률 화면에서 한다.

http://www.kofiabond.or.kr/

http://www.kofiabond.or.kr/

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금융기관에서 금리변동은 3개월, 6개월, 9개월, 12개월 등으로 별도로 설정할 수 있다.

 

변동금리를 채택할 경우 많은 금리변동을 원하지 않을 경우 변동주기 12개월, 즉각적인

 

금리변동을 원할경우 3개월 주기를 요구하도록 하자.

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현재 금리에 대한 확실한 것은 하향 추세라는 것이다.

 

경기 부양을 위해 제로금리가 계속 이어지고 있고, 실물경제의 침체가 우려되며

 

여전히 저금리 기조를 유지하려는 경향이 보인다.

 

하지만 경제상황은 언제든 급격하게 변동할 수 있기 때문에 신규 대출을 취급하려는

 

계획이 있다면, 지속적인 관심이 필요하다.

 

주택담보대출의경우 단기간에 상환되는 것이 아니라, 길면 30년까지 장기간 이어지는

 

경제적 지출이기 때문에 조금이나마 경제적으로 우위를 가져가려면 금리변동에 대한

 

적절한 전략을 수립해야 한다.

 

현재는 금리의 밑바닥이 보이는 상황이 도래하기 때문에 변동금리보다 조금 높더라도

 

고정금리가 가능하다면 고정금리를 채택하는 것이 좋아 보인다.