[주택담보대출]DTI, DSR

LTV가 정해졌다고 해서 그대로 대출한도가 나오는 것은 아니다.

 

부동산 정책과, 가계부 채문 제로 인하여 규제는 강화되고 있고, 과거처럼 쉽게 쉽게 한도가 나오던 시절은 지나가고 있다.

 

담보물건에 대한 평가를 1차적으로 완료했다면, 이제 소득 수준 대비 대출한도가 적절한지 여부를 확인해야 한다.

 

이것이 바로 DTI와 DSR이다.

DTI, DSR

우선 DTI의 산정기준에 대해서 알아보도록 하자.

1. DTI의 산정

2. 신규 주택담보대출의 연간 원리금 상환액은 다음의 어느 하나 방식으로 산출한다.

 1) 원(리)금균등분할 상환방식 : 분할상환 개시 이후 연간 원리금 상환액

 2) 원금일시상환방식 : 연간 이자액 + 대출총액/대출기간(연)

(단, 대출기간이 10년 이상인 원금 일시상환 대출의 경우, 대출기간을 10년으로 계산)

 3) 원금일부분할상환방식 : 

    분할상환 개시 이후 연간 원리금상환액 + 만기상환액/(대출기간-거치기간)

 

3. 기존 주택담보대출을 보유하고 있을 경우 원리금 상환액은 다음의 방식 중 하나를 선택한다.

 1) 원(리)금 균등분할 상환방식 : 분할상환 개시 이후 연간 원리금 상환액

(대출 잔여만기가 1년 이하인 경우에는 연간 원금 상환액은 잔여 만기 개월 수만큼 산출)

 2) 원금일시상환방식 : 연간 이자액 + (잔여) 대출총액/대출기간(연)

(대출기간이 10년 이상인 경우, 대출기간을 10년으로 계산, 한도 대출인 경우 한도금액으로 계산)

 3) 원금일부분분할상환방식 : 신규 주택방식 계산과 같음.

 

DTI 적용 비율

규제지역에서 서민, 실수요자의 주택구입 목적 주택담보대출의 경우에는 10%를 가산할 수 있다.

반대로 주택을 보유하고 있는 상황에서 규제지역 이외의 아파트를 담보로 대출을 취급하는 경우 10%를 차감한다.

(기존 주택을 매매할 경우, 계약금을 받을 경우는 차감하지 않을 수 있다.)

 

하지만, 다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 DTI 적용을 배제할 수 있다.

1. 1억 원 이내(전 금융기관 합산)의 소액대출의 경우.

2. 상속, 채권보전을 위한 경매 참가 등 불가피하게 대출 채무를 인수하게 되는 경우.

3. 분양 주택에 대한 중도금 대출, 재건축, 재개발 주택에 대한 이주비 대출, 추가분담금에 대한 중도금 대출.

4. 차주의 상환부담을 경감하여 원활한 채무상환을 지원하기 위한 목적으로 원금 또는 이자를 감면하거나, 금리, 만기,

상환방법, 거치기간에 관한 조건을 변경하는 경우.

5. 규제지역 소재 이외의 사업장에 대한 잔금대출.

 

일반적으로 DTI는 LTV와 세트로 취급하여 대출 상담 시 한도산출에 적용이 된다. 

 

다음으로 DSR의 산정 기준을 알아보자.

1. DSR의 산정

DTI와 DSR의 차이점은 DTI가 기타 부채의 상환되는 이자 부분만 감안한다면, DSR은 기타 부채의 이자뿐만 아니라 기간에 따른 원금상환을 가정한다는 점이다.

그렇기 때문에 DTI보다 훨씬 보수적이고, 까다로운 지표가 된다.

 

DSR의 기준 지표는 금융기관별로 차이가 있다.

1 금융권의 경우 현재 적극적으로 사용하고 있고, 2 금융권에서는 현재 사용은 하고 있지만 1 금융권에 비해 완화적으로 사용되고 있다.

 

일반적으로 DSR이 70%가 넘어가면 고 DSR로 취급되어, 금융기관이 쌓아야 될 충당금이 늘어나거나, 기타 불이익이 발생한다. 또한 현재 금융기관별 평균 DSR은 현재는 높은 수치를 가지고 있지만, 연도별로 목표 평균 DSR을 계획하여 점진적으로 평균 DSR 수치를 낮춰가고 있다.

즉, 소득 수준 대비 대출금액이 과도하다면 대출 문턱이 더욱 높아졌다는 것이다.

 

정리하면, DTI는 LTV와 동시에 사용되어 구체적인 대출한도를 책정한다면, DSR은 이후에 더 세부적으로 소득을 쪼개어

해당 차주의 대출한도가 적절한지 더욱 보수적으로 책정하는 것이다.

 

그렇기 때문에 장래 주택담보대출을 받으려 고민하는 경우 지속적으로 보유 중인 대출을 관리하고, 소득 수준 대비 대출금액을 조절해야 된다.