[주택담보대출]대출한도(LTV)

Loan To Value

LTV는 Loan To Value의 약자로 담보인정비율을 뜻한다.

부동산 규제 이전에는 가장 일반적인 LTV는 70%였다.

즉, 주택가격이 1억이라고 한다면 대출 가능한 금액은 70%인 7천만원이라는 의미이다.

(담보물건이 아파트라면 KB시세 https://onland.kbstar.com/quics?page=C059652)

매물·시세 ( KB부동산(LiivON) | 매물·시세 )

 

그럼 LTV만 알고 있으면 대출한도를 확인한 걸까??

 

여기에서 최우선 변제금의 개념을 추가로 알아야 한다..

최우선 변제금의 변화

최우선 변제금은 혹여나 해당 주택에 집주인이 거주하는 게 아닌 세입자가 있을 경우, 법적인 절차가 진행될 경우 우선적으로 변제해줘야 하는 금액이다.

최우선 변제금은 주택담보대출 진행 시 저당권을 1순위로 설정하였다 하더라도, 세입자의 보호를 위해 우선순위를 갖기 때문에 금융기관에서는 관행적으로 담보인정비율에서 차감을 한다..

즉, 지방에 소재한 주택을 담보로 주택담보대출을 취급 시 해당 주택의 가격이 1억이라고 가정할 때 대출 가능금액은 7천만원이 아닌 1억 × 70% - 1,700만원 = 5,300만원으로 책정하는 것이다. 흔히 이를 방 빼기라고 한다.

만약 대출한도를 방 빼기의 금액을 차감하지 않고 받으려면 MCI대출을 받아 보증서를 끊으면 된다.

여기까지가 주택담보대출 대출한도의 간략적인 이해이다.

 

이제는 부동산 규제정책에 의한 규제지역에 대한 LTV와 다주택자들에 대한 LTV를 이해해야 한다..

지역별 담보인정비율

앞서 설명할 때는 기타 지역을 기준으로 LTV를 70%로 설명했는데 최근 부동산 규제정책 이후로 규제대상 지역은 LTV가 낮아졌다.

하지만 위에 표에서 적용비율이 그대로 적용되는 것이 아니라 추가로 무주택자인지, 다주택자인지 여부에 따라서 비율은 변동된다.

 

• 규제지역에서 서민, 실수요자의 주택구입 목적 주택담보대출의 경우에는 LTV를 10% 가산할 수 있다.
• 주택을 보유하고 있는 세대에 대해 기타 지역에서 주택을 추가 구입할 목적으로 신규 주택을 담보로 대출을 취급하는 경우에는 LTV에 10%를 차감한다.
• 주택을 보유하고 있는 세대에 대해 규제지역에서 주택구입 목적 주택담보대출을 취급할 수 없다. 하지만 예외적으로는 허용 가능하다.(상황에 따라 보유하고 있는 주택의 일정기간 내 처분 목적이라면 조정 가능)
• 2 주택 이상 보유세대는 규제지역 내 주택신규구입을 위한 주택담보대출은 금지된다.
• 규제지역내 고가주택(시가 9억 초과) 구입 시에는 실거주 목적인 경우를 제외하고 주택담보대출이 금지된다.

만약 규제지역이 아닌 기타 지역에서의 주택구입 목적의 주택담보대출을 받을 경우에는 LTV가 10% 차감되지만 규제지역 내의 주택을 구입할 목적이라면 정책의 제약을 많이 받으니 참고해야 한다.

 

또한 주의해야 할 점은 해당 내용은 순수한 LTV 관점에서의 내용이므로 DTI, DSR 적용 등 금융기관의 정책에 따라 대출 한도는 영향이 있을 수 있음을 감안하고 상담을 신청해야 한다.

 

DTI와 DSR은 추후 포스팅에서 알아보도록 하자.

 

다주택자에게는 많은 부담으로 다가올 수 있지만, 그래도 무주택자에게는 검증만 가능하다면 이전과 같이 한도를 산출받을 수 있음에 그나마 다행이라고 생각한다.